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中國指數研究院 · 2017/02/17 11:06評論(0) 收藏(0) 5.6W字體：宋
樓市 政府調控
前言：
對於大多國人來說，文化的本源是鄉土的，凝聚著濃鬱的鄉愁和鄉情！傢國情懷下，春節返鄉對新一代城市移民的意義絕不止於傢人團聚、聆聽鄉音和品嘗美食，更多人通過近距離的觀察、感受以及和外部世界的比較，思考和探索關於故鄉城鎮的發展命運：經濟、房子、人口流動等，都是繞不開的話題。在此背景下，中國指數研究院連續三年開展春節返鄉樓市見聞系列活動，組織300多名分析師 回傢鄉、探樓市、看變化 ，以研究人的視角、數據人的思辨、房產人的聚焦，筆觸出一個個故鄉城鎮的多樣形象和潛在機遇，希望給行業各界帶來一些參考啟示。
一、從同一起跑線到閩南地區的 落後生
一直以來，漳州是一座鮮為人知的城市，這種現象在筆者介紹傢鄉時體現的尤為明顯，直接說城市大多傾聽者無法知曉，但隻要一說 緊鄰廈門 便可順利化解這種窘境。因此，漳州是花園城市（廈門）的後花園。當然瞭， 中國女排訓練基地 、 片仔癀故鄉 、 中國水仙花之鄉 也在過去的歲月裡給這座城市長瞭面子。但從過去到現在，由於經濟長期落後於廈門、泉州，這些標簽在被提及的過程中多少缺乏底氣。
漳州 小城 習慣於熱情地傾訴傢底，但在未來的想象空間以及故事的描繪能力方面卻始終不如鄰居廈門和老大哥泉州。百度搜索指數顯示，漳州市自2011年以來的搜索指數（一定程度上代表瞭網民對城市的關註度）大約是泉州、福州的二分之一，廈門的三分之一，且這種格局始終處於較為穩定的狀態。
圖：廈、漳、泉三地歷年地區生產總值
二、房地產：去化壓力並不明顯
然而，在經過瞭數年的醞釀之後，漳州樓市也開始火熱起來瞭（隻不過這種火熱被廈門蓋住瞭風頭）。走街串巷的過程中， 廈漳泉 同城化的話題時常被老鄉們提起，一個聯動性更強的城市圈似乎已經出現在人們的腦海中瞭。東臨廈門、南與廣東交界的漳州開始啟動交通引擎實現城市的飛躍。廈漳跨海大橋、廈漳城際軌道交通建設、廈漳隧道、廈漳同城大道 打通交通要塞各項規劃的發佈、實施直接提高瞭人們對城市未來的期待。沉悶許久的漳州 小城 終於也有瞭故事可講！有規劃就有概念，有概念就有故事，有故事就能描繪，而描繪者擅於渲染，傾聽者也願意相信，小城一旦有瞭故事，也就開始熱鬧瞭。
為瞭瞭解這種變化的影響，春節期間筆者特地前往靠近廈門的角美鎮（臺商投資區）、漳州港（招商局開發區）、市區走訪當地樓盤。從售樓員處瞭解到，近年來，受同城化趨勢的影響，環廈門圈的樓盤銷售量呈現較快的增長態勢。特別是2015年以來，受廈門樓市熱度持續提高，總價上漲，以及後期調控政策的影響，部分需求被直接引致漳州環廈門圈，而市區也吸引大量剛需置業。
從數據來看地，福建省統計局數據顯示，2016年全省商品住宅庫存去化效果顯著，特別是福州、漳州、莆田去化效果明顯，住宅待售面積減少量均超過50萬平方米。從實地對市區五個典型樓盤的走訪來看，一個樓盤全部售罄，其餘樓盤均無在售房源，剩餘房源開盤時間待定。此外，市區以返鄉置業特價房為促銷手段的樓盤也僅一兩處。由此看來，整體去化壓力並不明顯。
值得關註的是，同城化使漳州環廈門圈承接廈門樓市外溢需求十分明顯，剛需、投資置業動力十分強勁。2016年總成交量前三為漳州市區、漳州港、角美，然而總成交金額排名卻為角美、漳州港、市區，環廈門圈在價格方面空間更加明顯。
圖：漳州角美、漳州港與廈門區位關系
圖：建設中的漳州港
那麼，這種大勢下，個體是如何進行決策的呢？在一次與朋友聚會的談話中，一位友人的觀點非常具有代表性。也許這正是當前廈門許多新晉白領面對樓市形勢時采取的典型反應。
交流對象：張女士
職業：管理咨詢師
工作地點：廈門
工作年限：2年
籍貫：泉州
購房地點：漳州招商局經濟開發區（漳州港）
問題一：為什麼不買在廈門？對於一個月薪5000元左右的普通管理咨詢師，廈門島內買房根本不可能實現。雖然廈門島內各項交通便利，周圍配套也相對漳瑪爾濟斯飼料推薦州港較好，但廈門（島內+島外）政策規定買房落戶有嚴格的限制，不能享受廈門本地居民的政策，未來子女教育也享受不到好的資源。島外來看，價格雖低於島內，但新樓盤離廈門島較遠（主要的企業聚集區），開車車程在1個小時左右，周圍配套也較為缺乏。
問題二：為何買在漳州港？漳州港與廈門島雖一水之隔（對面就是鼓浪嶼），但房價卻相差好幾倍。2015年12月買房時漳州港整體房價在7000-8500水平，但廈門島內房價已達到3萬／平以上。雖然漳州港的交通仍不完善，過橋費高昂(35元每次),到廈門島內也需要1小時左右車程，但未來R3線建成，漳州港出入廈門島隻需不到半小時時間；此外，考慮到後期子女教育需要，有重點幼兒園、小學、廈大附中等可供選擇，教育資源比較完善。考慮到部分規劃還未落實，大概自住占70%，投資占30%。
問題三：首付如何籌集？首付款大致由自有資金+父母援助+同學朋友借款+信用卡透支構成(金額逐步遞減），按揭占收入比為60%。
在聽完友人的講述後，筆者非常吃驚。一是身為泉州人（泉州經濟發達程度遠高於漳州），卻沒有選擇房價較低的傢鄉購房，而是選擇房價已上漲一段時間的漳州環廈門圈，反應瞭漳廈互動程度持續走高，對漳州未來發展趨勢的看好；二是不考慮當下的居住需求，同時體現出瞭30%的投資需求，反映瞭當前環廈門圈剛需購房者的投資心態已較為明顯；三是購房首付的借貸資金比重較大，且按揭占收入比重過大，折射出高杠桿買房現象及存在的風險。
是有意成為城市主人也好，或者是幾年之後轉手套現的投資客也罷，都是基於對城市未來長期看好的正常反應。正如友人所說，2016年基本是在節衣縮食中度過的。購房後其他消費開始節減，外出吃飯很少，公司同事組織人均50元以上的活動不會參加，買衣服縮減為季度一次（一次兩件）。然而，正是堅信漳州整體城市社會經濟區位正在向有利的方向變化，這些所謂的 艱難度日 在他看來是值得的。
三、 廈漳泉 同城化下漳州迎來發展契機
2010年福建省明確提出全面實施海峽西岸城市群發展規劃，推動城市聯盟，構建福州大都市區和廈漳泉大都市區引領發展的格局，這一思路又被寫入瞭2011年發佈的《福建省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，2011年，同城化進程的大幕正式拉開。
個人的希冀是好的，那麼漳州整體的城市社會經濟區位果真如筆者朋友所說由於同城化正在向有利的方向變化？在筆者看來，中長期內，福建經濟增長極仍在閩南 廈漳泉 地區，而廈門基於產業結構偏向於旅遊及服務業，工資過低及房價過高將造成高層次人才流失，用工及用地成本過高將導致制造業撤離，加上福建務工及旅遊人群湧入，更加速廈門地區的教育、交通、市政及公共設施等資源的稀缺。而漳州緊鄰廈門，完全可以承接廈門制造轉移。從數據來看，從2011年開始，漳州與廈門在整體經濟水平的差距上開始逐步縮小。地區生產總值的這種縮小正是城市社會經濟區位開始出現轉折的綜合體現，同城化對漳州來說確實是一次機遇！
圖：漳州與廈門歷年地區生產總值差額
四、存在的問題：警惕房地產先行
從過去的歷史來看，自三地同城化概念提出至今已有數年，但要真正實現同城化，筆者認為還有很長一段路要走。特別是在人力資源的重新分配以及產業轉移方面目前進展仍較緩慢（一個典型的例子是本地的老鄉仍然傾向於到廈門謀生）。當前房地產市場受同城化概念推動明顯，應警惕房地產先行影響整體產業轉移的進程。從實地的調研情況來看，大年初三的漳州港人煙稀少，可見許多居民並不在此 過年 ，前期投資客較多也在一定程度上推動瞭區域性樓市價格的上漲。
圖：漳州港某樓盤（已交付）出口
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